महाराष्ट्राची नवी एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावली:

 महाराष्ट्राची नवी एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावली:
(Unified Development Control and Promotional Regulations) चांगली का वाईट?

संपूर्ण राज्यातील बांधकाम क्षेत्रासाठी एकात्मिक सर्वसमावेशक विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावलीस (युनिफाईड डीसीपीआर) मंजुरी देण्याचा क्रांतिकारी निर्णय महाराष्ट्र शासनाचे नगरविकास मंत्री एकनाथ शिंदे यांनी घेतला आहे. या संदर्भातील माहिती बांधकाम क्षेत्रातील क्रेडाई या संघटनेने जाहीर केली आहे. यातील प्रमुख तरतुदीनुसार छोट्या आकाराच्या सदनिका अर्थात अफोर्डेबल हाऊसिंग प्रकल्पासाठी रस्ता रुंदीनुसार उपलब्ध होणारा बांधकाम चटई निर्देशांक (एफएसआय) हा १५ टक्के दराने प्रीमियम अदा करून उपलब्ध होणार आहे. त्यामुळे मध्यमवर्गीयांसाठी घरे स्वस्त दरात उपलब्ध होऊ शकणार आहेत. त्याचप्रमाणे नाशिकसारख्या शहरांना जाचक वाटणारे पार्किंग आणि तत्सम सुविधांच्या नियमातही शिथिलता आणण्यात येणार आहे. त्यामुळे एकूणच बांधकाम क्षेत्राला चालना मिळू शकते.

संपूर्ण राज्यासाठी एकच विकास नियंत्रण नियमावली राहणार असल्याने देश-विदेशातील गुंतवणूकदारांसाठी ‘इज ऑफ डूईंग बिझनेस’ ही संकल्पना साध्य होणार आहे. बांधकाम व्यावसायिक, ग्राहक, हॉटेल, हॉस्पिटल यांसारखे वाणिज्य प्रकल्प, परवडणारी घरांचे प्रकल्प, रहिवासी रेखांकन विकास तसेच सर्व बांधकाम व्यावसाईक, आर्किटेक्ट, बांधकाम सल्लागार यांना या सुलभ नियमावलीचा मोठा फायदा होणार आहे. मुंबई शहर, एम.आय.डी.सी, नैना क्षेत्र, पोर्ट ट्रस्ट, हिल स्टेशन, नगरपरिषदा व इको सेन्सिटिव्ह झोन वगळता संपूर्ण राज्यभर ही नियमावली लागू होणार आहे. एकात्मिक नगर वसाहती, ट्रान्झिट ओरिएंटेड डेव्हलपमेंट, झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना, प्रधानमंत्री आवास योजना व अफोर्डेबल हाऊसिंग प्रकल्प यांनादेखील ही नियमावली उपयोगी ठरणार आहे. राज्यात जास्त बांधकाम क्षेत्र निर्माण होऊन किफायतशीर दरात घरे उपलब्ध व्हावीत, या उद्देशाने सर्वसाधारण निर्देशांकामध्ये वाढ करण्यात आली आहे. शिवाय ‘अन्ॅसीलरी एरिया’ निर्देशांक वेगळा लागू होणार आहे. राज्यभरात झोपडपट्टी पुनर्वसनासाठी बांधकाम निर्देशांक चार इतका ठेवण्यात आला असल्याने झोपडपट्टी विकासासाठीदेखील मोठी चालना मिळणार आहे. या नियमावलीकरिता क्रेडाई संघटना महाराष्ट्र शासनाकडे गेली १८ महिने सातत्याने पाठपुरावा करीत होती. त्यामुळे मंजुरीकरीता बराच काळ प्रलंबित असलेली, शहरांच्या एकात्मीक विकासासाठी अत्यंत उपयोगी व बांधकाम उपयोगी सर्वच महत्वाच्या बाबींचा अंतर्भाव असलेली नियमावली मंजूर करण्यासाठी क्रेडाई राष्ट्रीयचे कोषाध्यक्ष अनंत राजेगावकर, क्रेडाई राष्ट्रीयचे सल्लागार जितूभाई ठक्कर, महाराष्ट्राचे सचिव सुनील कोतवाल यांनी पाठपुरावा केला होता. या निर्णयामुळे मुंबई, पुणे, नाशिक शहरातील बांधकाम व्यवसायसाठी लाभ होऊन स्थानिक अर्थकारणास चालना मिळेल असा विश्वास क्रेडाई नाशिक मेट्रोचे अध्यक्ष रवी महाजन, मानद सचिव गौरव ठक्कर व कार्यकारिणी सदस्य यांनी व्यक्त केला.

बांधकाम क्षेत्र मोजमाप करण्यासाठी पी-लाईन ही नूतन संकल्पना प्रस्तावित केली जाणार असून त्यामधये सर्व बांधकाम क्षेत्र, बाल्कनी, टेरेस, कपाटे, पॅसेज, त्याचे क्षेत्र चटईक्षेत्र निर्देशांकामध्ये गणले जाणार आहेत. त्यामुळे घरांची विक्री करताना पारदर्शकता येणार आहे.

पालिकांच्या उत्पन्नात होणार वाढ

बांधकामासाठी प्रीमियम क्षेत्राकरिता प्रीमियम दर सुधारित केले असून ते आता हप्त्यानेही भरता येतील. अतिरिक्त चटई क्षेत्र हे स्थानिक स्वराज्य संस्थेस प्रीमियम अदा करून घ्यावयाचे आहे. त्यामुळे स्थानिक स्वराज्य संस्थेच्या उत्पन्नामध्ये भरीव वाढ होणार आहे.

◆ काही लक्षवधी तरतुदी:

● शहरांमध्ये सामाजिक सुख-सुविधा व्यापक प्रमाणात उपलब्ध होण्यासाठी टी.डी.आर.चे प्रमाण वाढवण्यात आले

● मुंबई महानगर क्षेत्रातील महानगरपालिका, पुणे, पिंपरी-चिंचवड, नागपूर आणि नाशिक या शहरांमध्ये इमारतींच्या उंचीला मर्यादा राहणार नाही. इतर महानगरपालिका क्षेत्रासाठी ७० मीटरपर्यंत इमारतीची उंची तर नगरपालिका व प्रादेशिक योजना क्षेत्राकरिता ५० मीटरपर्यंत उंचीची मर्यादा ठेवण्यात आली

● उंच इमारतीमध्ये सार्वजनिक सुविधांसाठी एका मजल्यास परवानगी देण्यात आली. 

● यामध्ये कोविडसदृश परिस्थितीत इमारतीमध्ये विलगीकरण कक्ष स्थापन करणे सोयीचे होणार

● जुनी व धोकादायक अपार्टमेंट तसेच भाडेकरूव्याप्त इमारतींच्या पुनर्वसनासाठी अतिरिक्त चटई क्षेत्र मंजूर करण्यात आला असल्याने असे प्रकल्प रिडेव्हलपमेंट करणे यापुढे जास्त व्यवहार्य होणार

● १५० चौरस मीटर ते ३०० चौरस मीटर पर्यंतच्या भूखंडधारकांना दहा दिवसात बांधकाम परवानगी देण्यात येणार

● १५० चौरस मीटरच्या आतील भूखंडावरील बांधकामासाठी परवानगी पद्धती रद्द करून नकाशा सादर केल्याची पोहच व शुल्क भरलेची पावती हीच परवानगी समजली जाणार

● राज्यातील काही शहरांकरिता वैशिष्ट्यपूर्ण व शहरांसाठी आवश्यक अशा तरतुदी यापुढे कायम ठेवण्यात आलेल्या आहेत.

● पर्यटन उद्योगाला चालना देण्यासाठी स्टार हॉटेल, पर्यटन प्रकल्प यांना चटई निर्देशांकामध्ये भरीव सवलती दिल्या जाणार

● शेती वापर जागेवर एक चटई निर्देशांक वापरून हॉटेल प्रकल्प उभारणे शक्य होणार

● रेखांकनामधील मिनिटी स्पेसचे प्रमाण 5 टक्के इतके प्रस्तावित केल्यामुळे बांधकामास जादा जागा उपलब्ध होणार आहे.

एकनाथ शिंदे:

सामान्य माणसाला केंद्रस्थानी ठेवून युनिफाइड डीसीपीआरची निर्मिती एकनाथ शिंदे यांचे प्रतिपादन

एकात्मिक विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली (युनिफाइड डीसीपीआर) सामान्य माणसाला केंद्रस्थानी ठेवून तयार केली असून सामान्य माणसाचे हक्काच्या घराचे स्वप्न पूर्ण झाले पाहिजे, हा ध्यास त्यामागे आहे. परंतु, नियम चांगले असले तरी त्याची अमलबजावणीही तितक्याच काटेकोरपणे व प्रभावीपणे झाली पाहिजे. ती जबाबदारी तुमची असल्यामुळे ही नियमावली योग्य रितीने समजून घ्या व अमलबजावणी करा, असे प्रतिपादन राज्याचे नगरविकासमंत्री एकनाथ शिंदे यांनी केले. 

राज्य सरकारने अलिकडेच मंजूर केलेल्या युनिफाईड डीसीपीआर संदर्भात नगरविकास विभागातील तांत्रिक अधिकाऱ्यांच्या तीन दिवसीय प्रशिक्षण कार्यक्रमाचे उद्घाटन एकनाथ शिंदे यांच्या हस्ते येथील डॉ. काशिनाथ घाणेकर नाट्यगृहात झाले. राज्याचे गृहनिर्माण मंत्री डॉ. जीतेंद्र आव्हाड आणि नगरविकास विभाग १ चे प्रधान सचिव भूषण गगराणी याप्रसंगी उपस्थित होते.

एकनाथ शिंदे म्हणाले की, एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावली सर्वसामान्य व्यक्तीचे हित डोळ्यासमोर ठेवून बनवण्यात आली आहे. यामुळे हाऊसिंग स्टॉक वाढून घराच्या किमती आवाक्यात येतील. १५० चौ. मी. पर्यंतच्या भूखंडावर स्ववापरासाठी घर बांधणाऱ्या व्यक्तीला बांधकाम परवान्याची आवश्यकता रद्द करण्याची महत्त्वाची तरतूद यात केली आहे. त्याचबरोबर पर्यटन आणि कृषी पर्यटनाला चालना देणाऱ्या तरतुदीही यात केल्या आहेत, असे एकनाथ शिंदे म्हणाले. 

क्लस्टर डेव्हलपमेंट, तसेच एसआरए योजना राज्यभरात लागू करण्यात आल्यामुळे धोकादायक, तसेच बेकायदा इमारती व झोपडपट्टयांमध्ये जीव मुठीत धरून राहणाऱ्या लाखो लोकांना दिलासा मिळेल, असा विश्वासही त्यांनी व्यक्त केला. 

हाऊसिंग स्टॉक वाढत असतानाच नगर नियोजनाकडे विशेष लक्ष द्यावे लागेल. हा डीसीपीआर म्हणजे केवळ बांधकामांसाठीची नियमावली नसून आपल्या शहरांच्या शिस्तबद्ध विकासाचे, नियोजनाचे ते महत्त्वपूर्ण साधन आहे, असेही ते म्हणाले.

प्रत्येक शहरासाठी स्वतंत्र नियमावली असण्याऐवजी एकाच पुस्तकात तुम्ही अवघा महाराष्ट्र सामावला, त्याबद्दल तुमचे खास अभिनंदन अशा शब्दांत जितेंद्र आव्हाड यांनी या युनिफाइड डीसीपीआरचे स्वागत केले. 

मिलिंद पाटणकर:

ठाण्यासाठी नवीन एकीकृत विकास नियंत्रण नियमावली अडचणीची:  मिलिंद पाटणकर यांनी उपस्थित केला गंभीर सावळागोंधळ

नवीन एकीकृत विकास नियंत्रण नियमावली तयार करतांना नगरविकास विभागाने अनेक सावळ्यागोंधळांना जन्‍म दिला असुन प्रस्‍तावित बदल हे नेमके कुणासाठी असे प्रश्‍न निर्माण होत आहेत. 

शहरातील जुन्या वस्त्या उध्‍वस्‍त करणारी ही नियमावली कुणाच्‍या भल्‍यासाठी होत आहे? सामान्‍य नागरिकांवर अन्‍याय करणारी, बडया बांधकाम व्‍यावसायिकांची तळी उचलणारी ही प्रस्‍तावित नियमावली भविष्‍यात शहराच्‍या एकात्मिक विकासासाठी कर्दनकाळ ठरेल अशी भिती ज्‍येष्‍ठ नगरसेवक मिलिंद पाटणकर यांनी व्‍यक्‍त केली आहे.

मिलिंद पाटणकर यांनी नवीन एकीकृत विकास नियंत्रण नियमावलीचा अभ्यास करून ही नियमावली अधिकृत इमारतींना किती घातक आहे हे सांगितले. ही नियमावली कोणासाठी आणि कशासाठी बनवली आहे हे अद्याप स्पष्ट झाले नाही. दरम्यान अधिकृत इमारतीत राहण्याच्या नागरिकांच्या डोक्याचा व्याप वाढणार असे देखील मिलिंद पाटणकर यांनी बोलताना सांगितले. 

यावेळी पावसाळ्यात इमारत गळती थांबवण्‍यासाठी शेड टाकायच्‍या मागणीकडे दुर्लक्ष करणे,  द्रुतगती मार्गावर भरमसाट बांधकामाला उत्‍तेजन देणार परंतु आपल्‍याच नियत्रंण नियमावलीच्‍या विरोधाभासी नविन नियम आणणे जातील. 

मनोरंजनासाठी मोकळी जागा ठेवण्‍याच्‍या नियमावलीत बदल करून भविष्‍यात असे भुखंडच गिळंकृत करण्‍याचा घाट नव्‍या नियमावलीत असल्याचा आरोप यावेळी पाटणकर यांनी केला. तसेच, सुविधा भुखंडाच्‍या बाबतीतले नियम बदलुन बडया बांधकाम व्‍यावसायिकांना आंदण देण्‍याचा बदल प्रस्‍तावित करण्यात येईल. यानिमित्ताने अशा विकास नियंत्रण नियमावलीच्‍या माध्‍यमातुन नेमके फक्त बड्या विकासकांचे भले करण्‍याचा घाट घातला जात आहे असा आरोप नगरसेवक मिलिंद पाटणकर यांनी केला आहे. 

बांधकामासोबत झाडे लावणे बंधनकारक असलेला नियम चक्‍क नव्‍या नियमावलीतुन काढून टाकण्यात आला आहे. शहरासाठी जुन्‍या इमारतींचे कामच होणार नाही अशा तरतुदी करून एकप्रकारे मुळ शहराच्‍या बाहेरच्‍या बांधकाम व्‍यावसायिकांच्‍या कामांना अप्रत्‍यक्ष मदत करण्‍याची तरतुद करण्यात आल्याचे पाटणकर यांनी सांगितले. तीस वर्षापुर्वीच्‍या जुन्‍या इमारतींच्‍या पुर्नबांधणीसाठीच्‍या उत्‍तेजनार्थ एफएसआय कमी करणे व चक्क सर्वोच्च न्यायालयाचा अवमान करणे, अधिकृत इमारतींना कमी व अनधिकृत इमारतींना जास्‍त एफएसआय देण्‍याची तरतुद करणे अशा अनेक आक्षेपार्ह तरतुदी नव्‍या एकीकृत विकास नियंत्रण नियमावलीत करण्‍यात आल्‍या असुन या तरतुदींमुळे शहरं उध्‍वस्‍त होऊन एकप्रकारे नवीन नियमावली पर्यावरणाला घातक ठरेल असे मत पाटणकर यांनी व्यक्त केले. 

नगरविकास विभागाकडून अधिकृत इमारतीची गळचेपी या नियमावली मध्ये मुंबई वगळता इतर महापलिकेला हे नियम लागू करण्यात आली असून राज्याच्या नगरविकास विभागाकडुन अधिकृत इमारतीना गळचेपी करण्याचा घाट घातला जात असल्याचा आरोप मिलिंद पाटणकर यांनी केला. नगरविकास मंत्री ठाण्याचे असून जे नियम आधी होते,  तेच नियम फायदेशीर होते.  मात्र आता तसे ठेवण्यात आले नसल्याने या गंभीर बाबीकडे नगरविकास मंत्री एकनाथ शिंदे यांनी बघितले पाहिजे आणि या नव्या नियमावली मध्ये सुधारणा केली पाहिजे अशी मागणी पाटणकर यांनी केली आहे.