गृहनिर्माण उद्योगाला नवसंजीवनी देणार - डॉ.जितेंद्र आव्हाड

            गृहनिर्माणाला उभारी देण्यासाठी आणि या क्षेत्रात आलेली मरगळ दूर करण्यासाठी गेल्या वर्षभरात अनेक महत्त्वाचे निर्णय घेतले आहेत. मुंबई शहरातील उपकरप्राप्त इमारतीतील लाखो रहिवाशांना दिलासा देण्यासाठी म्हाडा अधिनियमात सुधारणा, मुंबई महानगर क्षेत्रातील (मुंबई शहर वगळता ) आठ महानगरपालिका आणि सात नगरपालिका / नगरपरिषद मिळून स्वतंत्र झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाची स्थापना, चतुर्थ श्रेणी शासकीय कर्मचारी व पोलिसांसाठी म्हाडाच्या सोडतीत मध्ये दहा टक्के घरे राखीव, राज्यातील प्रमुख शहरांमध्ये झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना लागू करण्यासाठी अभ्यास गटाची स्थापना, वेश्म  मालकी  अधिनियमात सुधारणा व वेश्म/ अपार्टमेंट मालकांना किंवा मालकांच्या संघटनेस अपिलाचा अधिकार अशा प्रकारचे निर्णय सर्वसामान्य नागरिकांच्या हिताचे व दूरगामी परिणाम करणारे ठरणार आहेत.

      शहरांमध्ये नागरिकांना राहण्यासाठी घरांची उपलब्धता ही मोठी समस्या आहे .ही बाब लक्षात घेऊन आम्ही गृहनिर्माणाचा व्यापक कार्यक्रम हाती घेतला आहे.  म्हाडामार्फत सर्वसामान्यांना परवडतील अशी घरे आम्ही उपलब्ध करून देत आहोत. सामान्य माणसाचे घराचे स्वप्न पूर्ण करून त्याला हक्काचा निवारा देणे,स्वस्त व परवडणाऱ्या घरांची निर्मिती याबरोबरच शहरे झोपडपट्टीमुक्त करण्यासाठी गृहनिर्माण विभाग प्रयत्नशील आहे. हे करीत असताना केवळ इमारती उभ्या न करता तेथील नागरिकांना जीवनावश्यक मूलभूत सुविधा, स्वच्छ परिसर व स्वप्नातील निवारा व उत्तम दर्जाच्या आरोग्य सुविधा कशा मिळतील याकडे गृहनिर्माण विभाग कटाक्षाने लक्ष देत आहे. 

       संपूर्ण जगाला सध्या जागतिक मंदीचा सामना करावा लागत आहे. गृहनिर्माण क्षेत्रही त्याला अपवाद ठरले नाही.  अर्थकारणाला जर गती द्यायची असेल, बळकटी द्यायची असेल तर बांधकाम उद्योगाला ताकद देण्याची गरज आहे .मुंबई आणि राज्याच्या इतर  प्रमुख शहरांमध्ये विकासाला गती द्यायची असेल तर गृहनिर्माण उद्योगाला सवलती व सुविधा देण्याची गरज आहे. 

           विकास नियंत्रण नियमावली 33(7) अंतर्गत ज्या मालकांनी / विकासकांनी पुनर्विकास प्रकल्प अर्धवट अवस्थेत सोडले आहेत तसेच ज्या उपकरप्राप्त इमारती अतिधोकादायक असून सुध्दा मालक पुनर्विकासासाठी पुढे येत नाही, यासाठी म्हाडा अधिनियमात  सुधारणा करण्याचा निर्णय महाराष्ट्र शासनाने घेतला आहे.  

          म्हाडा अधिनियम 1976 कलम 77, 78 व 91 मध्ये सुधारणा:-  मुंबई शहरातील जुन्या व मोडकळीस आलेल्या 14 हजार 207 उपकर प्राप्त इमारतींचा पुनर्विकास जलद गतीने व्हावा, यासाठी म्हाडा अधिनियम कलम 77, 78 व 91 मध्ये सुधारणा करण्याबाबतचा निर्णय महाराष्ट्र शासनाने घेतला आहे.त्या संदर्भातील विधेयक विधानसभा व विधान परिषदेत मंजूर करण्यात आले. या प्रस्तावित सुधारणेअंतर्गत विकास नियंत्रण नियमावली 33(7) मधील जे पुनर्विकास मालक / विकासकांनी अर्धवट अवस्थेत सोडले आहेत व भाडेकरु / रहिवाश्यांना पर्यायी जागेपोटी भाडे देणे बंद केले आहेत, अशा भाडेकरु / रहिवाश्यांना दिलासा देण्यासाठी, असे अर्धवट पुनर्विकास प्रकल्प म्हाडाने जमिन भूसंपादित करुन, प्रकल्प पूर्ण करण्याचा निर्णय घेण्यात आला. तसेच ज्या उपकर प्राप्त इमारतींना महानगरपालिकेने कलम 354 अन्वये नोटीस पाठवून किंवा इतर कोणत्याही सक्षम प्राधिकरणाने इमारत धोकादायक घोषित केली आहे. अशा इमारतींच्या मालकास 06 महिन्यांच्या आत 51 टक्के भाडेकरु / रहिवाश्यांचे अपरिवर्तनीय संमतीपत्र उपलब्ध करुन पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मंडळास सादर करावयाचा आहे. मालकाने तसे न केल्यास, भाडेकरु/ रहिवाश्यांच्या प्रस्तावित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेस 6 महिन्याच्या आत 51 टक्के भाडेकरु / रहिवाश्यांचे अपरिवर्तनीय संमतीपत्र उपलब्ध करुन पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मंडळास सादर करावयाचा आहे. जर या दोघांनीही प्रस्ताव सादर न केल्यास, म्हाडाने सदर इमारत व त्याखालील भुखंड भुसंपादित करुन पुनर्विकास हाती घेण्याची तरतुद केली आहे. भाडेकरु / रहिवाश्यांच्या प्रस्तावित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने किंवा म्हाडाने पुनर्विकास योजना राबविल्यास, इमारतींच्या मालकास जमिनीच्या किंमतीपोटी शिघ्र गणकाच्या 25 टक्के रक्कम किंवा विक्रीयुक्त बांधकाम क्षेत्रफळामधून 15 टक्के बांधकाम क्षेत्रफळ जे जास्तीचे असेल ते देण्याची तरतुद करण्यात आली आहे. 

             म्हाडा अधिनियम 1976 कलम 95(अ)मध्ये सुधारणा:- विकास नियंत्रण नियमावली 33(7) अंतर्गत करण्यात येणा-या पुनर्विकास योजनांमध्ये असहकार्य करणा-या रहिवाशांनी विकासकाने देऊ केलेली पर्यायी जागा किंवा भाडे स्विकारण्यास तयारी दर्शविली नाही तर अशा रहिवाशास मंडळाने नोटीस बजावून त्यांचे स्थलांतर सक्तीने मंडळाच्या संक्रमण शिबीरात करणे. संक्रमण शिबीराचे भाडे विकासकाने मंडळास देणे क्रमप्राप्त असेल. 

            मुंबई शहरातील जुन्या व मोडकळीस आलेल्या उपकरप्राप्त इमारतींचा पुनर्विकास जलद गतीने व्हावा, यासाठी गृहनिर्माण विभागाने पूर्वी निर्गमित केलेल्या शासन निर्णय दि.11.09.2019 मधील जाचक अटीमुळे तसेच मालक / भाडेकरु / रहिवाश्यांवर विकासक निवडीचे लावण्यात आलेले निर्बंध या कारणास्तव गेली 01 वर्षे पुनर्विकासासाठी प्राप्त झालेल्या व प्रलंबित असलेल्या प्रस्तावांना चालना देण्यासाठी सदर शासन निर्णय रद्द करून नवीन मार्गदर्शक सूचना जारी करण्याचा निर्णय नुकत्याच झालेल्या मंत्रिमंडळ बैठकीत घेण्यात आला.

या मार्गदर्शक सूचनांमध्ये पुढील बाबींचा समावेश असेल. 

1. विकासक नोंदणी व विकासक पात्रतेसंदर्भातील नवीन मार्गदर्शक सुचना (guidelines) /निकष गृहनिर्माण विभागाच्या स्तरावर नव्याने निश्चित करुन निर्गमित करण्यात येतील. 

2. उपकरप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकास योजनेमधील मालक/विकासक यांनी भाडेकरु/रहिवाशी यांचे 1 वर्षाचे भाडे आगाऊ जमा करण्यासाठी एस्क्रो खाते (Escrow Account) उघडणे बंधनकारक व पुढील उर्वरित कालावधीचे भाडे देखील याचप्रमाणे प्रकल्प पुर्ण होईपर्यंत दरवर्षी  आगाऊ जमा करणे मालक/विकासकास बंधनकारक राहिल.

3. उपकरप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासाच्या बांधकामावर लक्ष ठेवण्यासाठी दक्षता समितीची स्थापना करणे. सदर समितीमध्ये संबंधित इमारतींच्या ना-हरकत प्रमाणपत्र धारक यांनी नेमलेला वास्तुविशारद यांचा नव्याने समावेश.

4. म्हाडा अधिनियम, 1976 मधील कलम-103 (ब) अन्वये भुसंपादित केलेल्या मालमत्तेचा पुनर्विकासास चालना देण्यासाठी मार्गदर्शक सूचना.

5. उपकरप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासाचे प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी 3 ते 5 वर्षाची कालमर्यादा निश्चित करण्यात आली.

         महाराष्ट्र वेश्म/अपार्टमेंट मालकी अधिनियम, 1970 मधील तरतूदींची अंमलबजावणी करताना येणाऱ्या अडचणी विचारात घेऊन, बहुसंख्य वेश्म मालकांच्या संमतीने विशेष बैठकीद्वारे प्रतिज्ञापन / वेश्म विलेखाच्या मजकुरात सुधारणा करण्यास मान्यता देण्यात आली आहे. तसेच, सदर अधिनियमाचा भंग झाल्यास वेश्म मालक /  वेश्म मालकांच्या संघटनेस दाद मागण्यासाठी तक्रार निवारण मंच उपलब्ध नव्हते. नव्या सुधारणेमुळे कोणत्याही व्यथित वेश्म मालकास, वेश्म मालकांच्या संघटनेस, कोणत्याही वेश्म मालकाविरुध्द किंवा मालमत्तेच्या एकमात्र मालक किंवा सर्व मालकांविरुध्द निबंधक, सहकारी संस्था यांच्याकडे तक्रार दाखल करता येईल. सदर सुधारणा सन 2020 च्या पावसाळी अधिवेशनामध्ये मंजूर करण्यात आल्या आहेत.

         म्हाडाच्या सोडतीमध्ये चतुर्थ श्रेणी शासकीय कर्मचारी आणि पोलिसांसाठी प्रत्येकी दहा टक्के घरे आरक्षित करण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. म्हाडा वसाहतीचे अभिन्यास मंजुरीकरिता गती देण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. या निर्णयामुळे मुंबईमधील म्हाडा'च्या वसाहतींचा पुनर्विकास होण्यास गती प्राप्त होणार असून  पुनर्विकासासाठी विकासक पुढे येतील तसेच जुन्या इमारतींमधील रहिवाशांना मोठ्या आकाराची नवीन घरे उपलब्ध होतील. 

         मुंबईतील कामाठीपुरा हा मध्यवर्ती भाग आहे. येथील इमारतींपैकी 700 इमारती आणि चाळी 100 वर्षे जुन्या आणि धोकादायक अवस्थेत आहेत. या पार्श्वभूमीवर या भागाचा पुनर्विकास करून येथे शहरातील सर्वात मोठे व्यापारी केंद्र बनविण्याचा मानस आहे.

       झोपडपट्टी पुनर्वसनाबाबतही अनेक महत्त्वपूर्ण निर्णय आम्ही घेतले आहेत.सर्वसामान्य गरीब माणसाचे घराचे स्वप्न साकार करण्यासाठी  मुंबई महानगर क्षेत्रातील  (मुंबई शहर वगळता ) आठ महानगरपालिका व सात नगरपालिका  क्षेत्रासाठी ठाणे येथे  स्वतंत्र झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाची स्थापना करण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. राज्यातील प्रमुख शहरातील झोपडपट्ट्यांना झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना लागू करण्यासाठी प्रधान सचिव ,गृहनिर्माण यांच्या अध्यक्षतेखाली अभ्यास गटाची स्थापना करण्यात आली आहे.

           झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना स्विकृत करताना 6 विभागांचे अभिप्राय  घेण्यात येत होते. ते आता प्रस्ताव दाखल केल्यानंतर पंधरा दिवसात घेतले जाणार आहेत. आशयपत्र (Letter of Intimation ) जारी करण्यापूर्वी वित्त विभागाकडून परिशिष्ट 3 सादर करण्याची अट आहे. त्यामुळे प्रस्ताव मंजूर करून सुद्धा आशयपत्र (LOI) देता येत नव्हते. आता त्यामध्ये बदल करून परिशिष्ट 3 बांधकाम पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र (सीसी)पुर्वी घेतले जाणार आहे. सद्यस्थितीत योजनेकरिता आशयपत्र (LOI) जारी केल्यानंतर IOA (Intimation of Approval) करीता अर्ज करावा लागत असल्याने बराच कालावधी लागत होता . आता आशयपत्र (LOI)  व देकार पत्र (IOA) एकाच वेळी देण्यात येतील. व आता अर्ज केल्यानंतर सात दिवसात ती परवानगी दिली जाईल. 

     सद्यस्थितीत डी सी आर नुसार 40 हजार रुपये प्रति सदनिकाना देखभाल शुल्क पैकी 50 टक्के शुल्क सीसी च्या वेळेस व 50 टक्के शुल्क पुनर्वसन इमारतीच्या भोगवटा प्रमाणपत्र (ओ सी ) च्या वेळेस घेण्यात येते .यापुढे  देखभाल शुल्क एकरकमी पुनर्वसन इमारतीला ओसी मंजूर करते वेळी घेण्यात येईल.त्यामुळे पुनर्वसन इमारती बांधण्यासाठी निधी उपलब्ध होत असल्यामुळे  बांधकाम लवकर पूर्ण होण्यास मदत होणार आहे. यापुढे प्रत्येक झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेमध्ये आरोग्य केंद्र अनिवार्य करण्याचा निर्णय आम्ही घेतला आहे.  

         सध्या झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेच्या बाबतीत एल .ओ .आय .स्तरावर (आशयपत्र)15%, सी.सी. स्तरावर 25% व सेल सी. सी. स्तरावर 60% जमीन अधिमुल्य आकारण्यात येते.   एल .ओ .आय  ( देकार पत्र/intimation of approval) स्तरावर 10% ,सी.सी स्तरावर 10% व सेल सी. सी. स्तरावर 80% याप्रमाणे अधिमूल्य भरण्यास सवलत देण्यात आलेली आहे.

            अशाप्रकारे अनेक लोकाभिमुख निर्णय घेवून राज्याला प्रगतिपथावर नेण्यासाठी व सामान्य माणसांच्या स्वप्नपूर्तीसाठी आम्ही कटिबद्ध आहोत.

डॉ.जितेंद्र आव्हाड,
गृहनिर्माण मंत्री, महाराष्ट्र राज्य 

(शब्दांकन : देवेंद्र पाटील,विभागीय संपर्क अधिकारी,माहिती व जनसंपर्क महासंचालनालय)